保証人が必要ですよ。１.フランス在住フランス人/２.世界の何処か在住の人/３.保証人がいませんか？安心してください、私達がいます。
賃貸サイトを眺めているとこんな煽りが。保証人が必要だと！？しかも保証人がいないとそもそも物件の内覧にすら応募できないだと・・・能天気であり神経質な私は自分がストレスを感じていると自覚できるくらい、ストレスを感じていました。それは、１．言語の壁、２．不動産賃貸の仕組み、３．物件の選択肢の狭さの３つが主要因でした。
Contents
私の家探しの顛末
私は少し強引なやり方で家を見つけました。不安な点がないわけではありませんが、手当てが出来る限り色々と粘り強く交渉しました。
結局、個人オーナーと契約し（仲介業者なし）、また保証人は無しの代わりに一年分の家賃を一括前払いすることで保証人問題を乗り越えました。
主要な検索サイト
フランスにはSUUMOのようなサイトがもちろんあります。まず、認識しておくべきことを挙げておきます。
１．掲載されているが、実在しない物件が一定数ある（つまり詐欺）
２．メッセージを送っても基本は返ってこない
３．フランス語でメッセージを送らないと先に進まない
４．保証人がいない場合は内覧に進めない（ことがほとんど）
- Studapart
おススメしません。学生向けに特化している家探しプラットフォーム。Studapart自体が保証人になる仕組みを備えており、保証人がいない場合はStudapartにお金を払えば保証人になってくれる。しかし、Studapartによる保証はStudapart上に掲載されている物件と契約するときのみ有効なので注意。また、保証料は初めに登録する予算で€200-300台と€500-600台の2種類がありますが、例えばはじめ月€1,000を予算にしていて、€500-600台の保証料を払ったのに、結局は家賃月$600のところを見つけたとしても保証料の安い方との差額は返金されません。なので、どうしてもStudapartで探したい、いい物件がここにしかないと思うのであればまずは自分の想定の家賃予算を低く見積もっておいて€200-300台の保証料を払ってから始めるのが良いと思います。私は初めここ一択で探していたのですがことごとく断られたので、Leboncoinに集中しましたが、Studapartでどんなに断られて見つからなくても、”応募件数が足りない、もっと応募しろ、ここは大きなプラットフォームだ”とカスタマーサービスのチャットで文句を言われます。ここのスタッフは対応力に差があり、ひたすらもっと探せしか言わない人もいました。返金についてもただただnon-refundableだと言われ、説明になっていない、Terms＆Condisionsの個所を示して説明してくれないなど対応が酷く、しばらく言い合いました。 - Leboncoin
私が物件を見つけたサイト。掲載主は個人オーナーや不動産仲介業者と様々。時々駐車場貸します、のような広告もあり、不動産だけではなさそう。プラットフォーム自体はシンプルで使いやすいが、玉石混交なのでとにかく気になったらメールを送りまくるとよい。 - Morningcroissant
上記２つよりも、もっと個人オーナーが貸出そうとしている物件が目立つ印象。良いものがあれば良いのかもしれない。ずっと掲載されている同じ物件が底だまりになっているような印象を受けた。 - Roomlala
エアビーと同様の機能のプラットフォーム。短期滞在用の住まいを探すのによさそう。最長１年借りれます、などの記載もあるので、この中から物件を見つけて年間契約するという方法もありだと思うが、基本的に月もしくは日単位の価格が記載されており、少し割高な価格設定な気がするのでそれなりに交渉が必要だと思われる。 - La carte des colocs
こちらもエアビーと同様の機能のプラットフォーム。Roomlalaに同じ印象。
フランスの家探しにおける条件はあまり多くないと思います。
洗濯機の有無、Wifiの有無（光ファイバが建物に通っているか）※、ルームシェアか、家具つきか、エレベーターの有無、光熱費込かどうか
※Wifiについては私は妥協しました。建物に光ファイバは通っていないと言われたときは卒倒するかと思いましたが、5G SIM×ホームルーターの方法でネット環境を構築することにしました。
保証人問題にどう取り組むか
とにかくややこしい保証人問題。まずは、保証人を求められる背景を考えましょう。月々の収入のない学生が、家賃を滞納し回収不能になるリスクをどう手当てしますかということです。ホストマザー曰く、職があり月々の収入がある社会人でも基本的には同じで突然クビになって回収不能になるリスクへの手当だそうです。ということで、その家賃未払い状態の不安を解消してあげればよいので、私は年払いすることで解決しました。実際これが一番コストが安い方法になりますが、とある時点でユーロを一括で両替する必要があるのでその点は悩ましいところです。
- 保証人がいないから年払いで支払う
実はこれが一番いい方法だと思っています。
- Good Point
滞在中、家賃の心配をしなくて良い
無駄な保証料を支払う必要がない
- Bad Point
内見から契約までのタイトなタイムラインの間にユーロを口座に集める必要がある
一度に大きな額をユーロに買えるので為替リスクを負う
事前に銀行口座（携帯電話も）を開設しており、日本からもオンラインバンキングで振込できる環境が整っている必要がある
資金管理や銀行口座開設、携帯電は契約についてはこちらもご参照ください！
一括年払いを除けば、現実的には保証人問題への対応は実質２つになります。（色々制限があるけれど適合するのであれば３つの選択肢）
- Studapartにお金を払う
Studapartは前述の通り、物件検索サイトでもあり、その中に掲載されている物件に対してであればStudapartが保証人になってくれる仕組みがあります。
- Good Point
他の信販会社よりも安く済むらしい最大で€550前後
手続きが数分で終わる（オンラインのみ）
親族や他人の情報が不要
- Bad Point
このサイトの中の物件しか選べない（実はあまり物件が豊富でない）
支払後にようやく物件に応募コメントできるが、断られることも多々
結局見つからなくて保証料が無駄になる
- Garantmeにお金を払う
民間の家賃保証会社（いわゆる信販会社）
- Good Point
手続きが数分で終わる（オンラインのみ）
学生基本無収入でも、副業等の副収入記入欄があり資産背景をあらゆる角度で示せる
どのサイトの物件（オーナー・仲介業者）に対してもGarantmeの保証があることを示せる
- Bad Point
提出書類/情報が多い
Responsible Partyという実質連帯保証人が求められる
オーナー・仲介業者によってはGarantmeを受け付けない場合がある
まず、提出書類/情報ですが、本人のパスポート、入学許可証、残高証明、直近の家賃支払履歴。はじめの２つは必ず、残りのものは補足資料としての位置づけですが、実質補足資料と位置づけられているものもすべて出さないと難しいようです。また、Garantmeは必ずしもどのオーナー・仲介に受け付けられるわけではない点は注意してください。あらかじめ保証人はGarantmeであることを伝える必要があります。
そして、僕がGarantMeをやらなかった理由がこちら。Responsible Partyの登録。賃貸の契約には借主とオーナーそして、この賃貸を保証するGrantMeの３者が登場人物です。まずはResponsible Partyの定義を見てみましょう。
A Responsible Party is someone who vouches for the good behaviour of the tenant. The trusted referee is not a guarantor. Garantme will act as a guarantor for you. For this, we need to ensure that you will be able to meet your commitments to the landlord.
Responsible PartyはGuarantorではないと言っていますが、実質的には同じことです。家賃が払えなかった時にどのまで法執行が及ぶのかは専門家にまかせるとして、私の判断としては、Grantmeは借主の債務履行を実質的にバックアップする人がいるのかを確かめに来ているが、提出書類が細かすぎるので、協力者にそこまでの情報開示を依頼したくない/できない、という状況でした。
Responsible Partyに関する資料/情報で求められたものは、
パスポート、直近２ヶ月の給与明細、残高証明、雇用証明、過去の賃貸証明
うしろ２つは補足資料としてだそうですが・・・
フランスに着いて、家を探すタイムラインは非常にタイトだと思います。私は１ヶ月ホームステイを挟むことでタイムラインによる機会損失を極力減らせるように余裕を持っていましたが、これら保証人の手続きが終わらないと何も始まりませんので大変です。まして、日本在住の両親や兄弟をResponsible Partyに登録する場合は、書類を英語で作らないといけませんので、雇用証明や残高証明他においても１-２週間かかってしまうことも多々。事前にどの方法で行くのかは固めておいたほうが良いです。 - Grantie Visaleで無料で保証を受ける
こちらは年齢制限と収入制限により私の選択肢にはありませんでしたがご参考に記載しておきます。フランス政府と連携する機関が提供しています。また、賃貸契約が締結されていることが求められており、意味不明でした。保証人がいないから内覧もできないのに、どうやってこの制度を使うのでしょう・・・
年齢制限：18歳以上31歳未満（31歳以上でも就職予定があるとかいくらかの条件に合えば使えるようです）
収入条件：月収がその居住地区で決められている額以下であること。
保証料は、一般的には借りる家賃に対して月額いくら/年払いでいくらのようになり、保証は年更新が一般的です。しかしながら、私は保証人なしの困難を、家賃１年分一括支払いという力技で対応したので、月額の水準やその後の手続についてはわかりません。ただ、同窓の留学生は皆これを使っていました。普通は親族からのバックアップがあるのが普通だよとドイツの学生に言われたときはなんとも心が痛かったですが、自分で道を切り開く方法は考えればあるということですね。
返信をもらい内覧に進むためのイロハ
フランス語で書くこと。そして、自分が借主として信用に足る人物像が伝わるような文章を書くこと。
各プラットフォームでメッセージを書く場合に文字数制限があり限られた文字数の中で如何にインパクトを残せるかを考えてフォーマットを作り、大量に送りました。おそらく40通くらい。そのうち、返信が来たのが9通（ウチもう既に借主見つかったからという返信が3通）返信率はとても低いです。また、仲介業者がいる物件の場合、仲介業者のホームページに登録してください、よりよいご提案を差し上げます。といったメールが来るのが定番で、全く進みませんでした。
メールに私が入れたのは、国籍、年齢、職務経験、留学先、性格、そして保証人は無いが一括で支払えるということ。仲介業者からは定型文のAUTO返信されるものの、個人オーナー３人からは返事が来ました。先に話を進めている人がいるからそれがだめになったら声かける、という内容と、内覧は来週調整できるかも、できたら連絡するという内容。そして明日内覧できるよという私の家の現オーナー。
このあたりは、ChatGPTと相談して作ればちゃちゃっとできますので、フランス語がかけなくてもコンテンツ勝負でアピールしましょう。しかも、かなり強めにアピールしましょう。結構こちらの人はNYでもそうでしたが、学歴とか職務経験とか大好きです。
契約書のレビューと交渉のポイント
契約書のレビューなんて社会人を長くやっている方でもあまりやったことがない/気が進まない作業ですが、超重要ですのでここは頑張りましょう。NYのときもそうでしたが、あらかたフォーマットで決まっているのですが、記載内容があやふやだと感じたり、特定の条件下において不利だと思う内容があれば、それは追記して明確にしましょう。
欲を言えば、もっとありましたが、通常は表面化しないリスク、生活の中でコントロールできるリスクには目を瞑って、１点だけ強く契約書を直した点があります。それは、オーナーが借主を追い出せる権利と借主が契約を辞めるときの権利です。
オーナーが借主を追い出す場合には、事前に●ヶ月前に、とか借主が家を出るときは●ヶ月前に事前に通知する。というくだりでこの期間を明記しました。また、私が追い出されてしまう場合には、年払いした金額のまだ経過していない分は返金するという内容を追加しました。
内覧の翌々日、契約書を持って行くから午後３時に会おうとメールが来たのが前日午後９時。私はあらかじめ契約書を読んでおくからメールで送ってもらうように依頼しました。日本語であればその場で確認して微調整もできますが、フランス語の契約書では歯が立ちません。ということで、深夜に受領し、レビューし、追記の文言を明記して返信しました。ここでのポイントは、入れたい文案を提示することです。コンセプトを伝えて追記してもらうのとは出来上がりが全く異なりますので、自分が納得できる内容の文言をDeeplやChatGPTを使って作成しましょう。
家の備品・状態をチェックしよう
これは日本でも大事な段取りですね。とにかく少しでも違和感がある物品は写真を取ってオーナーに送りまくりましょう。クローゼットのちょうつがいの動きが悪い、なにか少し剥がれている、キッチンのフォークの本数がもらったリストより２本少ない。タイミングが大事です。家に入ったその日にやりましょう。
家の契約をした後も前途多難
ようやく鍵をゲットできたので一安心。ですが問題がまだまだ山積で気が滅入りそうでした。
- 家の掃除
- 電気＆ガスの契約
- Wifiの契約
- 住宅保険加入
これからまとめていくのでお楽しみに！！
（参考情報）日本とNYの家探しの記憶
- 日本
SUMOなどで見て、内見して、手続き。まあ言葉も通じるし、外国人でもないので比較にすらなりません。違いがあるとしたら、ユニットバスかどうか程度ですね。家具付きの部屋は高級サービスアパートメントを除いて、皆家具を（洗濯機とかも）買う必要がありますが、家の中のバリエーションはあまりなくどこも同様の設定ですね。 - New York（Manhattan）
StreetEasyを見るか、駐在員であればだいたいは着任時に日系不動産ブローカーがあてがわれて家を決めると思います。ただし、日系不動産ブローカーと駐在員のパワーバランスは非常にいびつなものであると言えます。なぜなら、駐在員は早々に家を決めて仕事に専念する必要があり、”家を借りない”という選択肢がないからです。たとえどんな物件であっても、顧客をはめ込めば仲介料がとれるブローカーは必ずしも顧客の意向に沿った物件を紹介してはくれません。在庫になっている部屋や、親交の深い不動産デベロッパー先の部屋を優先的に提示してきます。まな板の上の鯉なので、あきらめればほぼ一瞬で契約は決まるでしょうし、お金があればそれもまた強い交渉カードになります。
たとえ、日系不動産ブローカーがいなくても、各アパートが今空いている部屋をネットに公開していたり、フロントデスクに言えば管理人と会わせてわせてくれたりすることも。マーケットに出ていない物件も、その建物の中でいくつか紹介してくれたりもします。ここでポイントは、自分の想定家賃を少しだけ大きく言うことです。NYの賃貸は、２ヶ月フリーレント、みたいなパターンもあって、のこり10ヶ月分のレントを１年に均等割して、毎月の家賃額を安くする方法をとることも場合によっては可能です。（全ては需給できまるのでタイミングです）このフリーレントを１年に均す方法は、初年度は実額では同じですが、２年目から効力を発揮します。
リース契約はNYCの雛形にのっとって（他にも準拠しているものもあり）例外的な事項はRiderというもので追加的に締結し、各条項への交渉余地はほぼありませんので、ある意味ラクです。交渉したければ、賃貸額や、ジム使用料、自転車置き場代やパーティルーム利用料といったビジネスイシューは交渉の余地があります。私はジム使用料はFreeにしてもらい、2年に一度の契約更新でもそのまま更新してもらっていました。これだけでも年に$200～300は浮くので大事な交渉です。もし、交渉に余力があればですが、サブリースの可否と退去時期に関する部分は柔軟性を持てたら良いと思います。例えば、２年契約の場合、１年目はもし退去する場合でも１年目の残存期間の家賃も払う義務（６月１日に入居して翌年４月１日に退去しようとすると、居住１０ヶ月しかたっていないので、残りの４月と５月分の家賃も払う義務）を課せられたり、事前通知が１ヶ月から３ヶ月前だったり、１０月１日から１月３１日までの間は退去事前通知を出せない（冬の間はすぐに入居者が見つからないのでその期間は出ていってはダメ）などいろいろな細かい制約がありますので、そこは自身の状況に応じてオーダーメイドするほうが良いと思います。
保証人は取られず、単に支払い不履行となれば退去、そして法執行されるということになりますが、感覚的には白黒はっきりしていて、物件も多種多様にあり、様々な金額想定や設備想定のテナント（物件を借りる人）に対応しているような印象でした。NYの物件は、洗濯機の有無、乾燥機の有無（洗濯機があれば乾燥機もほぼついてる）が１つ焦点になると思います。洗濯機に関して言えば、基本的には洗濯乾燥機がついていないのが常識です。皆ランドリーに行きます。Asia系の人がやっていることを多く見かけますし、アメリカの田舎ではランドリー経営が最も手軽で儲かるとしてちょっと人気のようです。NYCでは、景観保護や安全面、住宅ルールも含め洗濯物を外に干すことが禁じられています。よって、ランドリーは必須道具なのです。物件の洗濯事情は大きく分けて以下の4つです。1.家の中に完備 / 2.各フロアにランドリールームが完備 / 3.建物の地下や屋上、とある階にランドリールームが完備 / 4.近隣のランドリーに洗濯に行かないといけない。あとは、家具付きの家はマンハッタンは少ないということでしょうか。相当なセレブリティ物件であれば、家具付きになりますが、$3,000-5,000/月程度の物件（おそらく１ベッドルーム+α）ですと家具なしが一般的だと思います。
あとは、駐在員にはあまり馴染みない話かもしれませんが、NYの主な物件タイプは基礎知識として持っていても損はありません。私は同僚がCo-opの住居権を得る時に同僚としての推薦状を書いたことがあります。
１. Condominium いわゆる、コンド
日本で言うところの分譲マンションで、個人所有。これが賃貸に出ているパターンはよくある。駐在員としてコンドを購入してリースできたらこれは間違いなく良い投資です。米国の住宅ローンは日本と比べれば高い金利（７-８％だった印象）ですが、他の投資商品でそれなりの運用をしていればある程度吸収は可能ですし、何より賃貸すればしっかり元が取れるという感覚で不動産を買っている人が多い気がします。
２. Co-op Cooperative Apartment いわゆる協同組合アパート
これは殊NYのアパート！という感じのようです。建物は個人が専有部分を所有するのではなく、建物全部を協同組合が持っていて、住人はその協同組合の権利を購入することで居住権を得るようです。この物件への参画には、理事会の承認が必要で、職業や収入、家族背景などを厳しくチェックされるようです。なので、突然お金持ちになった人たちが入ろうとしても承認されないという自体が多発しているらしく、Co-opに済むことが１つのステータスになっています。理事会の承認が必要な背景から、基本的にはサブリースは禁止されているようです。噂によるとマンハッタンの物件はこのCo-op形式がもっとも多いとか。
３. Luxury Apartment 一般に思い浮かぶ高層階の高級アパート
駐在員やら、NYで職を得た人たちが住む受付（コンシェルジュ）がいるアパート。１ベッドルームなら大体$4,000-$6,000くらいの賃料帯かと思います。ジムは基本併設で、プールやシミュレーションゴルフ、バスケコートやサウナ、ヨガルームなどがついているところもありました。マンハッタンに限らず、マンハッタンの横のルーズベルトアイランドや、ロングアイランドシティにもこの手のLuxury Apartmentが多く建っています。ロングアイランドシティーから下の方、グリーンポイントやウイリアムズバーグのあたりにも多く建設中のアパートがありました。（２０２５年時点）